אביחי טבקהנחות של מאות אלפי שקלים, מבצעים מיוחדים וחבר-מביא-חבר, הקבלנים בגבעת שמואל אובדי עצות מול קצב המכירות המפתיע, והנמוך מהמצופה, בשכונת הדר החדשה. אז מה הסיבה שלמקות האטרקטיביות של גבעת שמואל, עשרות דירות ריקות עומדות מוכנות ורק מחכות שמישהו כבר יקנה אותן? יצאנו לבדוק.
פרויקט “חלומות גבעת שמואל” של חברת שיכון ובינוי קיבל היתר איכלוס (טופס 4) כבר לפני כחצי שנה ומשפחות רבות נכנסו לגור בבניין, אך משיחות עם תושבים עולה כי לפחות רבע מהדירות – כלל לא נמכרו עד היום. נתון חריג מאוד בענף הבניה הישראלי המתאפיין במכירות מוקדמות חזקות ושאיפה להגיע ל”סולד אאוט” לפחות מספר חודשים לפני סיום העבודות.
בכתבה שפורסמה ב”כלכליסט” בנושא לפני מספר ימים אישרו גורמים בחברת שיכון ובינוי כי אכן 75% בלבד מהדירות נמכרו עד היום, ומתוך 212 הדירות בפרויקט נותרו עוד 56 דירות למכירה, אך שם טוענים בתגובה כי “במהלך הבנייה שיכון ובינוי סירבה להתפשר על איכות הבנייה ואיכות הגימור של הדירות, דבר אשר מונע ממנה לתת הנחות משמעותיות לרוכשים”. יחד עם זאת, מוסיפים בשיכון ובינוי, “בחודשים האחרונים קצב מכירת הדירות בפרויקט הוא קצב מספק”.
להערכת תושבים נוספים שרכשו דירות למכירה בגבעת שמואל בשכונה ההולכת ונבנית הבעיה במכירות אינה של שיכון ובינוי בלבד, אל גם של פרויקטים נוספים. “אצלנו בבניין יש קצת יותר ממאה דירות, אבל להערכתי נותרו לפחות עוד 15 דירות שלא נמכרו, בעיקר בקומות הנמוכות, אלו הסמוכות לכביש ולמסלול הרכבת הקלה המתוכננת ממש מתחת לאף שלנו” סיפרה לנו השבוע משפרת דיור מגבעת שמואל שרכשה דירת 5 חד’ בפרויקט של חברת גינדי החזקות.
ואכן, ממש הבוקר יצאה חברת א.זיתוני בהודעה לתקשורת על מבצע מיוחד שבמסגרתו תוכנק הנחה של 150 אלף שקל על הדירות האחרונות בפרויקט ECO רמת הדר החדשה בגבעת שמואל. על פי הודעת החברה, מדובר בדירות 5 ו-6 חדרים מרווחות החל מהקומה ה-10 בבניינים כשהמחיר לדירת 5 חדרים הוא 2.590 מיליון שקל ומחיר דירת 6 חדרים הוא 2.780 מיליון שקל.
כאשר שוחחנו עם גורמים בחברות הבניה לגבי קצב המכירות, אף לא אחד מהם הסכים להחשף ורובם תלו את הסיבה לקצב המכירות הנמוך ב”השפעות הקורונה” שכביכול פגעה במכירות. אך מדו”ח שפרסמה שירה גרינברג, הכלכלנית הראשית במשרד האוצר, בתחילת החודש ובו סקירה כלכלית רחבה בתחום הנדל”ן עולה כי מכירות הקבלנים בישראל, של דירות יד ראשונה בניכוי “מחיר למשתכן” (שלא קיים בגבעת שמואל – א”ט) דווקא המריאו ב-37% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, לפני הקורונה.
מניתוח נתוני רשות המסים עולה, כי בשלושת החודשים האחרונים נמכרו בגבעת שמואל כ-100 דירות במחיר ממוצע של 2.3 מיליון שקל ולפי אתר הנדל”ן הממשלתי, מחירי הדירות בגבעת שמואל עלו ב-20% בחמש השנים האחרונות. המחיר החציוני לדירות 5 חדרים בעיר עומד על 2.569 מיליון שקל והתשואה החציונית משכירות עומדת על 2.4%. בשנתיים האחרונות בוצעו בעיר 631 עסקאות למכירת דירות חדשות ועוד 707 עסקאות לדירות יד שנייה.
לדברי אבי זיתוני, מנכ”ל ובעלים של חברת א.זיתוני, הפרויקט שלהם זוכה לביקושים גבוהים. “במשרדי המכירות אנחנו מזהים הרבה משדרגי דיור שמוכרים את הדירה הישנה שלהם ובאים להתחדש בדירה חדשה וגדולה עם נוף פתוח ל-2 כיוונים”. זיתוני מציין, כי “שכונת רמת הדר החדשה היא למעשה המשכה של שכונת רמת הדר היוקרתית בעיר. מדובר באזור המתפתח של גבעת שמואל והמבוקשים שבהם. השכונה די מבודלת מהעיר ובעלת צביון חדש וצעיר יותר” (דירות להשכרה בגבעת שמואל).
אז מה הסיבה שהדירות של שיכון ובינוי לא נמכרות? תמר, בעלת דירה בפרויקט הסכימה להתייחס לדברים, “בקומות הגבוהות של הבניין בצד הדרומי הרעש מכביש מכבית הוא מחריש אוזניים, גם כאשר החלונות סגורים. ובצד הצפוני מתוכננים להיבנות עוד שורה של בניינים במרחק אפס, שיסתירו את כל טווח הראייה ויחסמו את הנוף” היא מסבירה.
גם מדיירים נוספים שמענו תלונות דומות. בחלק מהפרויקטים זו הקרבה לכביש הראשי ובאחרים זה דווקא תוואי הרכבת הקלה, ובעיקר העבודות הממושכות עליה שכבר החלו, שמטרפדים מכירת דירות חדשות – ומטרידים את הדיירים הקיימים.
ואולי סימן שמספר את הכל – לפני שלושה שבועות דיווחה כתבת Ynet הילה ציאון על מכירת קרקע עם זכויות לבניית 100 יח”ד בגבעת שמואל על ידי שיכון ובינוי לידי חברת שגרוואי לייבוביץ. מדובר בקרקע היסטורית בבעלות שיכון ובינוי שהיא חלק צמוד דופן מהפרויקט בן שני הבניינים אותם כבר הקימו. בשוק הדיור הישראלי, בו מצוקת הקרקעות באזורי הביקוש של גוש דן רק עולה, נדיר למצוא מי שמסכים לוותר על ההזדמנות ומעדיף למכור קרקע כשהיא כבר מאושרת וסביר להניח שהקושי במכירת הדירות בפרויקט הקיים הביאו לכך שבשיכון ובינוי העדיפו פשוט לוותר מראש – ולא להמשיך לדשדש במכירות (דירות להשכרה בגבבעת שמואל).