משכנתא נשמעת לך כמו סינית או ארמית. ממש עתיק או מבהיל ומסובך. אם כך, כנראה הבנקים עושים עבודה טובה. ככל שהנושא של משכנתאות יחשב יותר מסובך לציבור, יותר מעורפל ,כך טוב לבנקים שנותנים משכנתא. רוב הציבור סומך על הבנק. הבנק נתפס כגוף מאוד שמרן יציב ואחראי.
כל זה נכון, אבל הבנק הוא מוסד עסקי עם כוונת רווח ברורה. מנהלי הבנק מחויבים להראות רווחים ותשואה לבעלי המניות.
בנק למשכנתאות מרוויח מהריבית על הכסף שהוא מלווה לרוכשי דירה. וזה הרבה מאוד כסף. כדאי לזכור הבנקאי הוא לא יועץ אלא מוכר משכנתאות של הבנק. למרות שיש שלט קטן.
יועץ מקבל שכר המלקוח באופן ישיר ומחויב רק לטובת אינטרס הלקוח. פקיד המשכנתאות אינו יועץ כי הוא מקבל את המשכורת מהבנק. הבנקאי מחוייב למנהל הסניף ולמנהל החטיבה האזורית.
אמנם הבנקאי מחויב גם לתת שירות ללקוח, ולתמוך מקצועית בלקוח. אבל בכל מה שקשור לרווחים וריביות מדובר במכירה לכל דבר ועניין.
גם במיחזור יש עלויות. לכן חשוב להבין כמה עולה מיחזור משכנתא בקבלת החלטה. יש עלויות קבועות של הבנק. ויש כמובן את העלות שלי היעוץ המקצועי.
מיחזור היא משכנתא לכל דבר, למעשה היא מחליפה את המשכנתא הישנה שלך בחדשה. לכן יש חשיבות רבה לתכנן את התמהיל בצורה מאוד חכמה ובהתאמה אישית במיוחד עבורך.
לצערי יש נטייה לזלזל בתהליך מיחזור משכנתא, רבים מהלקוחות אומרים “זה רק מיחזור” לא כמו לקיחת משכנתא חדשה. זו טעות גדולה.
משכנתא זה מוצר דינאמי שמשתנה עם השנים. בטח שמעת על מקרים של משפחות שהתחילו את המשכנתא עם החזר של 3000 ₪ ותוך מספר שנים ההחזר קפץ ל 4000 ואפילו 5000. זה בטח לא נעים כך פתאום לשלם אלף שקל סתם כך לבנק. במקרים רבים זה קורה בגלל תכנון לא נכון של מסלולי משכנתא מומלצים.
גם במיחזור וגם בלקיחת משכנתא חדשה יש חשיבות לתכנון, חשוב להבין כמה ההחזר החודשי עלול להתייקר. לרוכשים מקבלן כדאי מאוד לבדוק את תוספת התשלום לקבלן בעזרת מחשבון מדד תשומות הבניה.
במציאות של היום כדאי לשים לב גם אל קנסות היוון במשכנתא. בעיקר בתקופה בה יש ירידה בריביות עלולים להיווצר קנסות אבל מה שמפתיע שדווקא קנס גבוה מעיד במקרים רבים מאוד על כדאיות מיחזור גבוהה שמסתתרת במשכנתא שלך. בין אם מדובר במיחזור או לקיחת משכנתא חדשה, לתכנון המשכנתא יש חשיבות גדולה מאוד