תמ”א 38 מהווה תכנית מתאר ארצית, אשר מטרתה היא לחזק מבנים ישנים מפני סכנות שונות שהדומיננטית שבהם היא: רעידת אדמה. על אף שמטרתה של התכנית היא חיזוק המבנה לצורך הגנה עליו במקרה הצורך, הרי שהדיירים המתגוררים באותו המבנה, מקבלים הטבות רבות מתוקף זאת. כך למשל: הדיירים המתגוררים במבנה מקבלים הרחבה לדירה הקיימת שלהם, שיפוץ המבנה כולו, הוספת קומות בו ועוד.
תכנית תמ”א 38 רלוונטית בעיקר עבור בתים משותפים ישנים אשר קיימת בהם סכנה ממשית. על אף שמדובר בפרויקט שמטרתו היא להטיב עם הדיירים המתגוררים בבניין, הרי שעל מנת שהוא יתממש יש צורך בהסכמה של רוב הדיירים בבניין. אם ישנה הסכמה של רוב הדיירים בבניין לפרויקט, דיירים אשר מתנגדים עדיין יכולים לנסות לבלום את העסקה על ידי הגשת התנגדות לגורמים הרלוונטיים.
אחוז הדיירים הרלוונטי למימוש פרוייקט תמ”א 38
על פי זכויות דיירים, על מנת שפרויקט תמ”א 38 ימומש, יש צורך בהסכמה של רוב הדיירים לביצוע העבודות השונות המתבצעות במסגרת פרויקט זה. כך למשל: עבור ביצוע עבודות הרלוונטיות עבור חיזוק הבניין בלבד, יש צורך ברוב של 51 אחוזים מהדיירים, עבור עבודות הנוגעות להרחבת הדירות הקיימות בתוספות בנייה של עד 25 מ”ר, יש צורך בהסכמה של 60 אחוזים מהדיירים ועבור הוספת דירות חדשות בבניין, יש צורך בהסכמה של כלל הדיירים או של 66 אחוזים מהדיירים, כאשר המפקח על המקרקעין מאשר להם זאת.
כאמור, גם אם יש רוב לכל אחד מהשלבים הכרוכים במימוש תכנית תמ”א 38 בבניין מגורים כזה או אחר, הרי שאותם הדיירים המתנגדים, יוכלו להגיש התנגדות לפרויקט בגין סיבות שונות לגורמים הרלוונטיים ולנסות לבלום את עסקת התמ”א.
התנגדות לפרויקט אשר קיבל את הסכמת הדיירים
הדיירים אשר מתנגדים לפרויקט תמ”א 38 למרות הרוב אשר הפרויקט קיבל, יכולים לנסות לבלום את עסקת תמ”א 38 באמצעות עורך דין התחדשות עירונית, אשר יבחן את העילה שלהם להתנגדות ובהתאם אליה יסייע להם לנסח את ההתנגדות ולהביא לכך שהעילה תהיה מוצדקת ומקובלת על פי חוק. את ההתנגדות יש להגיש בפני הועדה המקומית לתכנון ובניה ובמידת הצורך גם בפני המפקח על המקרקעין.
את ההתנגדות לעסקת תמ”א 38 יכולים להגיש לוועדה המקומית הן דיירי הבניין שבו עתיד להתממש הפרויקט והן דיירים מהבניינים הסמוכים לבניין זה. הנימוקים של אותם הדיירים חייבים להתבסס על אנשי מקצוע כגון: מהנדסים או אדריכלים אשר מזהים בעיה כלשהי בפרויקט. הועדה תבחן את ההתנגדות ותחליט האם לאשר אותה או לא.
הגשת תביעה בפני המפקח על המקרקעין
אם הוועדה לא אישרה את ההתנגדות של הדיירים, יש להגיש תביעה מנומקת על ידי עורך דין להתחדשות עירונית, אשר ידע כיצד לנסח אותה בצורה הטובה ביותר, למפקח על המקרקעין. הדיירים המגישים את התביעה חייבים להדגיש כי הפרויקט פוגע באופן כזה או אחר בזכויות הדיירים שלהם. פגיעה בזכויות הדיירים מספקת עילה מספיק אובה למפקח על המקרקעין לבחון את הסיבות להתנגדות ולהחליט האם יש בהן אמת. חשוב לנמק בצורה הטובה ביותר את האופן שבו הפרויקט פוגע בזכויות הדיירים ואת הסיבות השונות אשר בגינן הדיירים מגישים את ההתנגדות לתמ”א 38 בבניין שלהם, חרף כל היתרונות והזכויות עבור הדיירים, אשר מביא עמו פרויקט זה.
עורך דין התחדשות עירונית מקצועי, מוסמך, מומחה ומנוסה בתחום, הוא הכתובת לכל דייר הנמצא בעמדת מיעוט לגבי ההסכמה לעסקת תמ”א 38 בבניין שלו ומעוניין להגיש התנגדות לתכנית זאת, על מנת לבלום את העסקה.
המאמר נכתב ע״י דניאל גולשה עורך דין מקרקעין 052-3896263