סך החזרי משכנתא של עד שליש מההכנסה הפנויה יעזרו לכם לעמוד בהתחייבות. מה עוד בודקים לפני שחותמים? הנה כל הפרטים
לפי נתוני בנק ישראל, הריבית השקלית הקבועה ירדה בסיכום המצטבר של 2017 ב-10% ואת השנה סיים הציבור עם משכנתאות חדשות בהיקף של כ-53 מיליארד ש”ח. מנגד, לפי הערכות שונות נרשמה ירידה של עד 30% באזורים השונים בארץ במכירת דירות חדשות וירידה של 9% בהיקף המשכנתאות לעומת 2016. הנתונים לעיל מוכיחים שוב את התזזיתיות של ענף הנדל”ן מצד אחד, אך את הביקוש למשכנתאות ולרכישות דירות מגורים מצד שני.
אם יוצאים מנקודת הנחה שרוב האנשים יעדיפו לגור בדירה בבעלותם, השאלה שנותרה פתוחה היא כיצד ניתן לממן את זה. קודם כל, קיימות מגבלות מסוימות של בנק ישראל מבחינת היקף אחוז המימון: עד לא מזמן אושר מימון בנקאי של עד 75% בלבד מסך ערך הדירה, בעוד כיום ישנן תקנות ממשלתיות שמאשרות בנסיבות מסוימות מימון של עד 90%. המשמעות בפועל היא שאפשר לקנות דירות גם עם הון עצמי נמוך יותר או למחזר משכנתא קיימת כדי לקנות דירה גדולה.
שנית, גם אחרי גיוס ההון העצמי הנדרש צריכים נוטלי משכנתאות לקבל אישור עקרוני. האישור ניתן רק למי שנתפס על ידי הבנק כמלווה אמין שיכול לעמוד בהחזר החודשי. כאן למעשה מסתתרים רוב השיקולים לגבי הערכה נכונה של יכולת החזר המשכנתא ובאספקט הזה צריך להתמקד.
מה העלות האמיתית של הדירה?
בשביל לדעת איזו משכנתא אתם צריכים תהיו חייבים לתכנן תקציב ולהעריך את העלות הכוללת והאמיתית של הדירה. הטעות הנפוצה היא להתייחס למחיר החוזי בלבד, בעוד בפועל ההוצאות יהיו גבוהות יותר כי הן כוללות תשלומים לגורמים אחרים ובהם מס רכישה, היטל השבחה, דמי הסכמה למינהל מקרקעי ישראל, מס שבח וכמובן עלויות מעבר ושיפוץ.
על רקע הערכת העלות האמיתית של הדירה אפשר להיכנס לעובי הקורה ולהשתמש בכללי אצבע להערכת יכולת החזר המשכנתא. הדרך הפשוטה לעשות זאת היא להפעיל מחשבוני משכנתא אובייקטיביים ולהיעזר בהם לצורך המשא ומתן מול הבנק. אם תדעו כיצד פחות או יותר מחושב החזר המשכנתא, יהיה לכם קל לדעת מה לדרוש כאשר אתם מתמקחים על התנאים הטובים ביותר עבורכם.
החזרים חודשיים, אחוז מימון ומשך התקופה
מומלץ שסך כל החזרי המשכנתא הצפויים לכם לפי שווי הנכס, תוצאות החישוב והאישור העקרוני מהבנק לא יעלו על שליש מההכנסה הפנויה. כל עוד ההחזר הוא עד שליש מהסכום שנותר בידיכם אחרי הפחתת תשלומי חובה כגון מיסים והחזרי הלוואות, אתם במצב טוב.
לבסוף, זכרו שתמיד כלכלי יותר להקטין את אחוז המימון ומשתלם לקצר את תקופת המשכנתא ככל הניתן. אמנם ההחזרים החודשיים יגדלו, אך סך התשלומים המצטבר יקטן.